부동산 브릿지론 무리하게 만기연장 속출

이사님 OO시 OO동인데 브릿지론 만기가 O월 OO일입니다. 좀 받아주시겠어요?아이고 어려워요. 죽습니다. 며칠 전 모 증권사 부동산금융부문 임원과 나눈 대화입니다. 지금 시장 얘기하고 처음 본다고 다들 죽을 것 같다고 푸념하고 있어요.올 하반기 들어 시장금리가 급격히 상승하면서 부동산 경기가 냉각됐습니다.인베스트조선에 따르면 레고랜드 사태까지 겹치면서 단기 유동화증권 투자 수요가 사라졌습니다. 고금리를 제시하고도 시장에서 외면당하자 신용보강에 나선 증권사들이 이를 떠안아야 할 상황에 내몰렸는데요.정부 개입으로 부동산 PF 촉발한 유동성 위기는 다소 진정되는 듯했지만 여전히 냉각된 분위기입니다. 지난 10월 정부는 50조원+α 규모의 유동성 공급을 실시했습니다.

영감을 받은 이미지, 처출 Pixabay

증권 회사가 PF ABCP즉 자산 유동화 기업 어음의 차환에 실패하거나, 연쇄 도산에 이르리라라는 우려는 수면 아래로 내려갔습니다.그러나 전단의 초기 사업비와 브리지론 등은 잠재 위험 부담이 남아 있는 국면입니다.국내 부동산 PF사업은 보통 시행사가 토지 매입 및 초기 사업비 용도와 토지 잔금 브리지론을 실행합니다.그 뒤 인가를 받고 시공사를 선정한 뒤 건축 비용을 조달하기 위한 책 PF가 실행됩니다.브리지 론이 PF에 변경되는 구조입니다.최근 몇년은 부동산 시장과 금융 시장의 호황으로 이런 과정이 문제 없이 무난히 이어졌습니다.시장 금리가 급격히 오르고 부동산 경기가 위축된 것입니다.ABCP를 발행한 특수 목적 회사(SPC)가 투자자에게 자금을 지급하기가 어려워지면서 레고 랜드 사태까지 겹쳐단기 유동화 증권 투자 수요가 사라졌어요.고금리를 제시해도 시장에서 외면당하고, 신용 보강에 나섰던 증권 회사가 이를 떠안아야 할 상황에 몰렸습니다.일부 위험 군 증권 회사는 서로 상대방의 ABCP를 되감기도 했습니다.한국 신용 평가 보고서에 의하면 대기업은 중·후순위 브리지론의 비율이 약 40%인 반면 중소형 기업은 70%수준이었어요.중하위의 브리지론은 불량이 발생하면 전액 손실로 이어질 가능성이 높습니다.부동산 개발 사업의 초기에서 냉기가 감돌고 있습니다.사업에 필요한 토지를 구입해야 하는데 시장 유동성 고갈이 팽배한 것이 사실입니다.토지 매입 중도금까지 준 것에 잔금을 내지 못하면 그 전 건 돈과 사업의 모든 것을 그대로 잃을 처지가 됩니다.우리 금융 자문 의뢰가 들어온 시공사도 브리지론 단계로 인허가와 토지 매입까지 마치고도 책 PF에 옮길 수 있다 못한 사례도 많아졌습니다.언론 보도에 따르면 원자재 가격 상승으로 수익을 올리기 힘들기도 하고 시공 건설 회사를 찾기가 하늘의 승부 일람입니다.처음부터 시공사를 선정해서도 본 사업으로 이어질지 확신하기 어렵게 되었습니다.책 PF에 진행하기 전에 브리지론 만기 압박은 커집니다.한 신문의 보도에 따르면 증권 회사의 입장에서는 활로가 생긴다까지 부담을 안고 만기를 연장할 수밖에 없습니다.브리지론까지 말썽을 일으키거나 손을 열거나 하라고 몰매를 맞을 수 있다는 것입니다.무이자 만기 연장이라 사실상 손실이 나오는데, 그렇다고 EOD(Event of default:부채 채무 불이행)가 아니고 정상적 자산으로 인식되는 것입니다.증권 회사에 알려지지 않은 잠재적인 부실이 적지 않습니다.실제로 우리에게도 많은 개발 사업 부지의 물건이 쇄도하고 있습니다.시장이 지금처럼 급속 냉각기 아니면 쉽게 접하기가 아까워물건이 속출하고 있습니다.자금력이 막강한 개발자와 금융 회사가 잡으려는 움직임도 관찰됩니다.당분간 시장은 이런 분위기가 계속될 것으로 보입니다.___PF프로젝트 파이낸스 건축 자금 조달, 부동산 개발 금융 자문 사업지 선정, 설계, 분양, 수지 분석, 사업 타당성 조사 등 PM업무 및 FA(Financial Advisor).우리와 함께 있어 주세요.많은 경험과 노하우를 통해서 반드시 성공의 열쇠를 드립니다.꼭 약속합니다.부동산 개발 금융 자문 회사-MV에셋 파트너스(주)연락처:02-761-3016,010-9719-0250, FAX:02-6935-1717e-mail:[email protected](카카오 톡 상담)카카오 톡 플러스 친구:https://pf.kakao.com/_xknrzC

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