광주첨단시너지타워와 쌍암힐스테이트 사이에 구분상가 1층 코너석 부동산 경매에 나오는(1회 유찰) 추천드립니다.

요즘 보고 있는 부동산 경매 사건이 있어.광주에서 요즘 핫한 첨단 시너지타워 근처에 부동산 경매에 나오고 있는데요, 먼저 위치부터 알아보겠습니다.

정확히 위치를 뭐라고 해야 할지 쌍암힐스테이트와 시너지타워로 향하는 길목 코너다.

해당 위치의 우리 광주경매스터디원 여러 명 모두 함께 방문했는데 이곳에 빈 방이 있다. 엄밀히 말하면 주 도로 쪽이 아니라 약권 상권이 빠지기는 한 곳이다.현재 피자가게로 운영되고 있는 것으로 확인됐다.비어 있었지만 지난해부터 피자가게가 생겼다. 최근 되살아나는 상권에 가까워 상권의 배후효과를 일으킬 가능성도 있다.

다만 걸리는 점은 채권이 6억 정도여서 이를 위태롭게 하면 경매가 취하될 것으로 보인다.

일단 부동산 가격을 한번 보나.현재 전용 86평 기준으로(약 30평 이상)감정 평가 금액은 8.03억으로 평가됐으나 1회류권 받고 5.6억까지 떨어졌다.일단 상가 같은 경우에도 집세 수익률을 계산하고 봐야겠지만, 또 위치 특성상 그리고 유동 인구가 많고 적다고 노출하는 이면 상가인지 등을 따져야 한다.개인적으로 위치는 좋은 곳이다.(위치보다 더 중요한 것은 경매에서 얼마나 싸게 사느냐가 중요하다)전면이 노출되고 상가의 위에서도 잡아 주는 주거 수요 세대가 있다.집세를 알아보니 보증금 2천만원/월세 150만원 수준이라고.조사는 다시 한번 분명하고 봐야 하지만, 보증금/집세 수준이 낮다.주위에 빈방이 많은 영향일까?상권이 좀 빠져서 그럴까?일단 임대료 수준을 역산해서 볼지 보증금을 빼고 집세가 150만원이라고 말했을 때 상가의 가치가 얼마라고 판단해야 하는지 명확히 지역마다 상가 수익률의 차이가 있지만 최근 전체적인 분위기를 감안했을 때 최소 지방에서 4~5%수익률 이상은 나와야 한다.대충 계산하면 약 4억원 정도의 구분 상가에 월세 150만원 마련인데..해당 구역상의 가격은 감정 평가를 8억 이상 받았지만 겨우 집세가 150만원 수준이다.5%의 수익률은 고사하고 겨우 임대를 합친 것 같은 느낌이다.다만 임대를 적당히 맞춘 것 같다.왜일까?너무 부동산의 시기가 나빴다.그리고 이곳의 도로의 길이 정말 애매하다.결국 잘 나가는 임대 자리가 없다는 점을 확실히 느꼈다.그래서 해당 부동산 경매 사건은 단순히 수익률만 따질 때 정말로 장점이 없다.해당 경매 사건의 수익률만 따질 때 다음에 열리는 9월 하루 2차 경매 사건에도 유찰이다.이런 것을 보면 누군가는 분명히 8억 이상 분양을 받았을 것인데 결국 경매로 나오는 것은 유감이다.이것은 단순히 패착이다.등기부 등본을 봐도 다른 원인은 없다.다만 해당 상점가에 대해서 근저당으로 6억이란 돈을 빌렸지만 결국 이자에 넘기지 못 했다.안이하게 생각한 것이다.안이하게 임대가 잡아 준다고 생각했지만 붙들어 못 드렸다.위치적 장점을 가지고 있는 곳이 옳다.확실히 코너 자리에서 괜찮으나 수익률이 나오지 않는다.제 생각에는 9월에 한번 유찰되고 10월 제3차 경매에서 4억 가까이에서 낙찰을 받을 것으로 예상된다.제 예상이 틀렸는지도 모르지만 최근 이처럼 분양하는 상점가에서 안정적인 수입을 얻기는 어렵다.사업장 하나 운영하는 것이 너무 어려워서 겨우 1,2년 초의 장사로 버티고, 또 바로 상가 세입이 나온다.요즘처럼 좋지 않은 시기에 이런 구분 상가는 정말 저렴하게 낙찰돼야 한다는 것이 사람들의 심리이며 결국 한번 유찰될 것 같다.

내가 가장 상가를 볼 때 중요시하는 이면이 노출되는 상가의 장점은 사실이다.그러나 주변에 상권이 너무 뜨거운 곳이 있다.오히려 약간 빠진 이 상권은 내 생각에는 피해자이다.그리고 여기의 길이 아니라 후방 보이저나 첨단 시너지 타워가 살고 있고, 결국 이쪽이 살아나는 것은 조금 힘들겠네.빈방도 많은 부동산 경매는 시장의 가치를 철저히 재평가할 것이다.분양가는 문자 그대로 분양가이다.저는 분양을 한때 배우려 한 사람이지만 내 양심이 분양의 길을 걸었다.결국 분양 피해를 받은 사람이 많다.상가 분양은 특히 어렵다.결국 경매로 나오는 것이다.해당 경매 사건은 내가 보기에는 3차 경매 사건까지 지켜보면 개인이 사업장을 운영한다고 결심해도 그것도 쉽지 않을 것이다.기존 임차인이 지난해부터 영업 중인 시설권 리김을 많이 투자했다.상가 임대차 보호 법도 따지고 쉽게 묘도기도 어렵다.결국 싼 낙찰할 수밖에 없는 경매 사건 기억하고 둔다#첨단 시너지 타워 인근 경매